Как происходит приемка квартиры в новостройке

Цель статьи — анализ основных нюансов, которые нужно учитывать при приёмке квартиры в новостройке. Мы дадим рекомендации, которые касаются необходимых инструментов, и перечислим те моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание в ходе анализа состояния жилья.

Как происходит приёмки квартиры в новостройке

Приёмка квартиры предполагает два этапа. Первый — встреча с представителем компании-застройщика, проверка документации; второй — осмотр квартиры, в ходе которого необходимо проверить состояние стен, площадь, высоту потолков (и другие моменты, характеризующие состояние помещений и вытекающие из взятых на себя застройщиком обязательств). Если не было выявлено никаких проблем и несоответствий, в конце подписывается акт; однако, в противном случае логично написать претензию, в соответствии с которой компания-застройщик должна внести коррекции.

Когда приходить и что взять с собой на осмотр

Как только жилой дом переходит в категорию «сданных», компания-застройщик обязана направить каждому из дольщиков официальное письмо (это регламентировано в законодательстве РФ) по почте. Подчас уведомление происходит по телефону (по инициативе самой фирмы). Как только вы получили письмо, не тяните с осмотром; уточните в ДДУ время, которое отведено вам на принятие квартиры. Желательно приходить днём (тогда будет проще заметить дефекты).

Если у жилья несколько владельцев, прийти должны все, притом каждый должен иметь с собой документ для удостоверения личности — паспорт. Если один из владельцев не может прийти, нужно составить и заверить у нотариуса доверенность на того, кто будет присутствовать на осмотре. Приходить нужно с оригиналом договора дольщика. Желательно взять также план квартиры, чтобы иметь возможность сравнения проекта и реальных параметров. У застройщика можно запросить акт скрытых работ, позволяющий уточнить места расположения коммуникационных линий.

Среди вещей, которые также стоит взять с собой:

• Бумага и ручка (чтобы зафиксировать все обнаруженные дефекты).
• Электрический прибор, который не имеет для вас особой ценности (для проверки розеток).
• Лампочка (для проверки цоколей).
• Фонарь или телефон с функцией фонарика (для осмотра тёмных мест).
• Мел (для обведения недочётов).
• Смываемый маркер (для обведения дефектов стекольных поверхностей).
• Инструменты для измерения габаритов помещений и уточнения ровности поверхностей (рулетка, уровень или отвес из нитки с грузиком).

Рекомендуется надевать обувь с каблуками (чтобы проверить, не имеет ли напольное покрытие проявляющихся акустически дефектов).

Процесс приёмки квартиры в новостройки: чек-лист

Все обнаруживаемые во время осмотра дефекты мгновенно заносите на бумагу (подойдёт небольшой блокнот), чтобы затем проще было составить дефектную ведомость и точно не забыть о чём-то важном.

Чек-лист проверки следующий (может меняться в зависимости от типа получаемого жилья, особенностей сооружения; все пункты ниже актуальны в случае квартиры с предчистовой отделкой):

1. Подъезд. Часто приходящие на осмотр собственники обращают внимание только на квартиру. Когда говорят о том, как проходит приемка квартиры в новостройке, иногда забывают о том, что соответствовать нормам должен и подъезд. Обратите внимание на двери, остекление, отделку всех поверхностей. Если с ними что-то не так, мгновенно зафиксируйте этот момент. Скажем, иногда плохо открывается дверь или неплотно зафиксирована дверная ручка. Проверьте наличие почтовых ящиков. Стены должны быть оштукатуренными либо окрашенными. Обращать внимание на каждую мелочь (вроде неровного слоя краски) излишне, однако все очевидные отклонения нужно зафиксировать. Самый важный момент здесь — работоспособность и качество лифта (должен работать минимум один). Помимо того, посмотрите на то, покрыты ли поверхности лифта пластиком, фанерой либо иным временным материалом, который будет защищать их от дефектов впоследствии (т.к. в новом доме множество жильцов и нанятые ими бригады будут транспортировать в лифте строительные материалы, что может привести к повреждению поверхностей).
2. Квартира. Здесь всё наиболее очевидно: изнутри квартира должна соответствовать обещаниям застройщика, зафиксированным в договоре. Осмотрите отделку, уточните параметры комнат (они прописаны в пункте «Характеристика объекта»). С помощью рулетки замерьте длину и ширину комнат (площадь арок, дверных проёмов и ниш не включают в расчёты). Если метров не хватает, впоследствии желательно попытаться взыскать с застройщика компенсацию; если же их, напротив, больше, уведомлять его об этом не обязательно.
3. Дверь. Уточните состояние входной двери, которая не должна иметь хотя бы малейших дефектов вроде трещин, царапин и дырок. Также она должна быть лёгкой в открытии и закрытии. Недопустима просадка. Иногда приходится сталкиваться не с дефектами самой конструкции, а с неправильным монтажом (об этом тоже нужно сделать запись в блокноте). Ручка и замки не должны заедать, глазок должен находиться на своём месте, а дверная коробка должна быть сообразна параметрам проёма. Проверьте состояние звонка.
4. Окна. Стоит ненадолго подойти к окнам, визуально изучить их на предмет гладкости, чистоты. Заметив скол либо большую царапину, обведите её при помощи маркера и сделайте отметку в блокноте. Проверьте состояние ручек и створок: они должны двигаться плавно, обеспечивая комфортное и лёгкое открытие и закрытие. Важный и неочевидный момент — герметичность. Чтобы проверить её, просуньте промеж рамы и створки листок бумаги и закройте окно. Если листок можно легко вытащить, зимой вы столкнётесь со сквозняками.
5. Состояние стяжки. Если в помещениях ещё нет напольного покрытия, проверьте состояние стяжки. Плохим сигналом будут дырки, впадины, трещинки. Важный критерий — акустика: даже при ходьбе по полу в тяжёлой обуви с каблуками везде должен получаться одинаковый звук. Если это не так, занесите информацию в блокнот. Если вы видите небольшие зазоры, не волнуйтесь: всякая стяжка чуть-чуть деформируется по толщине, ввиду чего зазоры оставляют специально.
6. Потолок. Магистральный момент — высота, проверить которую можно посредством рулетки. Сверьте полученное значение с параметрами в ДДУ. Если есть осязаемое расхождение, будет несложно получить финансовую компенсацию от фирмы-застройщика. Если дом панельный, иногда можно заметить зазоры — не слишком плотные стыки; это не будет проблемой для тех людей, кто собирается делать натяжные потолки (остальным стоит занести информацию в блокнот).
7. Стены. Самый сложный этап — проверка ровности стен. Для измерения кривизны используется т.н. правило (удаление на второй слог), представляющее собой планку длиной в несколько метров. В случае с проверкой вертикальности стен применяйте уровень или отвес. Если вы подозреваете, что не справитесь сами, попросите сопроводить вас товарища, который обладает соответствующими навыками. Малейшие отклонения вносите в блокнот.
8. Инженерные коммуникации. Проверьте работу электрической системы — розеток. Рисковать дорогой техникой не нужно (при плохом состоянии электропроводки подключённый к системе телефон сгорит) — воспользуйтесь чем-то, что вам точно не будет жалко. Чтобы проверить цоколи, вкрутите сообразную по формату лампочку. Иногда цоколи и розетки не предусматриваются по договору. Тогда можно воспользоваться услугами электрика, которое осуществит проверку (результаты которой вы внесёте в блокнот). Обратите внимание на состояние радиаторов (прочность крепления, вертикальность положения). В случае с системой водоснабжения недопустимо наличие сырых мест; также обратите внимание на то, насколько тугие краны на трубах и есть ли тройник. Для проверки вентиляционного канала поднесите к вытяжке листок (он должен к нем «прилипнуть»), предварительно открыв окно и закрыв дверь.

Как действовать дальше

Согласно Гражданскому кодексу (214-Ф3) и закону «О защите прав потребителей», застройщик должен предоставить вам жильё без явных дефектов. Если вы столкнулись с последними, то у него есть два способа исправления ситуации — самостоятельное исправление либо компенсация владельцу финансовых трат, связанных с исправлением.

Прежде чем подписывать акт приёма, заполните дефектный лист, в который нужно внести данные обо всех обнаруженных дефектах. Этот лист имеет два экземпляра — ваш и идущий в базу компании-застройщика. Если сам застройщик соглашается с результатами вашего анализа, он должен подписать документ.

Если вы обнаружили критичные недочёты, делающие проживание невозможным (примеры: разбито стекло, не работает электропроводка, сломан замок на двери), застройщик должен их устранить; в таком случае подписывать акт не нужно. Если же обнаруженные проблемы не влияют на проживание напрямую, они вносятся в дефектный лист и устраняются впоследствии. Если вы отказываетесь принять жильё с несущественными дефектами, застройщик может передать вам квартиру без получения вашего одобрения спустя 60 дней.

Многие застройщики неохотно занимаются устранением незначительных дефектов. Если для вас время играет большую роль, несущественные проблемы лучше исправить самостоятельно. Обычно застройщик даёт гарантию сроком в 5 лет на дом и в 3 года на инженерные коммуникации. Если в течение этого времени были выявлены проблемы, вы можете подать жалобу (скажем, на плохую работу системы водоснабжения).

Надеемся, что статья была вам полезна, и желаем удачи!